【耕地保护】农村宅基地上的房屋不得随意转让

农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

基本案情

2021年1月，张某转款70000元给王某、郑某夫妻二人，用于购买二人家庭所有的位于赤水市某某镇某某村的安置房一套，双方随即签订《房屋买卖合同》，约定2021年8月将房屋过户。因王某、郑某出卖的房屋系宅基地上的房屋，而张某非王某、郑某所在村的集体经济组织成员，故该房屋不能办理产权转移登记，张某遂向法院提起诉讼，请求判决王某、郑某夫妻二人退还购房款。

法院审理后认为，农村宅基地使用权系村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王某、郑某家庭所有的安置房建在村集体土地上，而张某非案涉房屋所在村的集体经济组织成员，其无权成为该集体土地（宅基地）使用权的主体，双方签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定而无效。王某已收取张某的购房款70000元，理应退还，故对张某诉请予以支持。

法官说法

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，村集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农业建设，村民对宅基地也只享有使用权，故将宅基地上的房屋出卖给本村以外的成员不受法律的认可与保护。即使将宅基地上的房屋出卖给同村成员，也应符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准）的规定，还应经本集体经济组织和政府部门依法批准。而本案案涉房屋修建在农村集体土地上，原告张某非被告王某、郑某所在村的集体组织成员，故双方签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第三百六十二条 【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条 【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第二条第三款 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。