为加强我县农村宅基地规范使用管理，根据相关法律法规及《云南省农村宅基地使用管理负面清单（试行）》规定，结合我县实际，制定本负面清单。
一、农村村民建房必须严格执行“一户一宅”政策规定，其宅基地的面积不得超过省级规定的标准（城镇开发边界内的宅基地面积标准每户不得超过100平方米，城镇开发边界外的宅基地面积标准每户不得超过150平方米），不得强占多占，不得超面积占地。
《云南省土地管理条例》自2025年1月1日起施行，其中第五十四条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建造住宅，应当严格按照批准面积和建房标准建设，不得未批先建、超面积使用宅基地。城镇开发边界内的宅基地面积标准每户不得超过100平方米，城镇开发边界外的宅基地面积标准每户不得超过150平方米”
二、严格执行村庄规划，不得在规划确定的建设用地范围外选址建设，不得占用基本农田，不得未经批准占用耕地。
《中华人民共和国土地管理法》自2020年1月1日起执行，其中第六十二条规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”第三十七条规定“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”
《云南省土地管理条例》第五十三条规定“农村村民建造住宅应当符合国土空间规划和用途管制要求，遵循节约集约、因地制宜的原则，尽量使用村内原有的宅基地、村内空闲地等闲置土地和未利用地，不得占用永久基本农田。”
《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）指出“农村宅基地建房应当符合村庄规划和国土空间用途管制要求，不得在规划确定的建设用地范围外选址建设。”
《德宏州农村宅基地建房管理暂行办法》自2024年12月1日起施行，有效期至2027年11月30日止，其中第八条规定“宅基地的安排使用应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划，充分利用村内闲置宅基地、空闲土地和未利用地等，禁止占用永久基本农田和生态保护红线内区域。”
三、农村村民新建住房（包括改建 、扩建 、翻建）及其附属设施都必须严格执行先审批、后建设，不得未批先建，不得先建后批，不得超批准面积建房。
《德宏州农村宅基地建房管理暂行办法》第三条规定“宅基地建房，是指村民依法取得集体建设用地 ，用于新建、改建 、扩建 、翻建住宅及其附属设施 (包括住房、附属用房和庭院等)。”
《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地建房管理的通知》（云政办函〔2022〕51号）要求“及时发现和处置少批多建、批甲占乙、未批乱建、不按照批准要求建设、私搭乱建等农村违法违规建房行为，切实维护农村宅基地建房秩序。农村村民未经批准或者骗取批准，非法占用土地建设住宅的，各地要责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋;未按照规定时限拆除的，依法申请法院强制执行。”
四、不得以任何名义和形式给非本村村民和回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。
我国宪法明确，农村宅基地属于集体所有。按照《中华人民共和国农村集体经济组织法》规定，只有集体经济组织成员才能依法申请取得宅基地使用权。因此不得以任何名义和形式给非本村村民分配宅基地建房。同时《自然资源部 农业农村部关于严守农村用地建房法律政策底线红线的通知》（自然资发〔2025〕10号）明确指出，“不得以所谓的‘特殊资格权’村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房”
五、严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权发证。
2025年中央一号文件明确指出，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地。同时2025年1月自然资源部、农业农村部联合印发《自然资源部 农业农村部关于严守农村用地建房法律政策底线红线的通知》（自然资发〔2025〕10号）明确规定“严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权发证”。
六、严禁借流转之名违法违规买卖宅基地，严禁“明租实买”等行为。不能借产业发展之名占用耕地违建房屋。城镇居民、社会资本等租赁农户住房居住或开展经营的，租赁期限不得超过二十年。
根据中国的《土地管理法》，宅基地属于集体所有，农民只有使用权，不能自由买卖。城镇居民和非集体经济组织成员无法获得宅基地的所有权或使用权。因此，任何形式的买卖或变相买卖都是违法的；《土地管理法》第三十七条规定“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，以及2025年中央一号文件进一步强调“耕地非农化”零容忍，因此不得借产业发展之名占用耕地违建房屋；《民法典》第705条规定租赁合同最长期限为20年，超过部分无效。为避免通过长期租赁规避法律，政策与上位法一致。
七、城乡居民合作建房必须依法申请、依规建设，不得改变宅基地住宅用地性质，不得搞房地产开发。宅基地使用权和房屋所有权属于农户，合作建房人以租赁方式取得相应农户住房的使用权，期限不得超过二十年。
《中共中央关于进一步全面深化 改革、推进中国式现代化的决定》明确，允许农 户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用；《农业农村部办公厅关于严守法律政策底线红线 进一步规范农村宅基地管理与利用的通知》指出城乡居民合作建房必须依法申 请、依规建设，不得违反宅基地管理法律政策规定；《土地管理法》规定宅基地是用于农村村民建造住宅及其附属设施的集体建设用地，不得擅自改变用途，因此不得改变宅基地住宅用地性质，不得搞房地产开发；《中华人民共和国宪法》规定农村宅基地属于集体所有，按照《中华人民共和国农村集体经济组织法》规定，只有集体经济组织成员才能依法申请取得宅基地使用权，合作建房人不得取得宅基地使用权和房屋所有权，只能以租赁方式取得相应农户住房的使用；《民法典》第705条规定租赁合同最长期限为20年，超过部分无效。为避免通过长期租赁规避法律，政策与上位法一致。
八、严禁各类主体打着盘活利用等名义，下乡利用农村宅基地建设别墅大院、私家庄园和私人会馆等。
《土地管理法》规定农村宅基地是用于农村村民建造住宅及其附属设施的集体建设用地，宅基地的使用应符合土地利用总体规划和村庄规划，这从根本上限定了宅基地的用途是居住，禁止用于建设别墅大院、私家庄园和私人会馆等非居住性的非农项目。同时《农业农村部办公厅关于严守法律政策底线红线 进一步规范农村宅基地管理与利用的通知》（农办经〔2024〕7号）明确指出宅基地是农村村民的基本居住保障，坚决禁止下乡利用农村宅基地建设 别墅大院和私人会馆，严禁各类主体打着盘活利用等名义，下乡圈占宅基地建设别 墅大院和私人会馆。
九、严禁强占多占、非法出售等恶意占地建房行为。
《土地管理法》规定宅基地的面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准，超过批准的数量占地建房，多占的土地以非法占用土地论处。还规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。同时《自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》明确规定“不准强占多占耕地建房”“不准非法出售占用耕地建的房屋”。
十、不得以任何名义违背农民意愿强制退出宅基地和强迫农民“上楼”。
《国土地管理法》规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，从侧面体现了宅基地退出需遵循农民自愿原则，禁止强制农民退出宅基地。《土地管理法实施条例》也明确规定禁止违背农民的意愿强制农民流转宅基地，禁止违法收回农民依法获得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。同时《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确提出，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
十一、不得违法收回农户合法取得的宅基地。
《国土地管理法》规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2025年中央一号文件强调不得强制农民退出宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》其中明确提到要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得违法收回农户合法取得的宅基地。
十二、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
《土地管理法实施条例》明确规定，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。同时《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确规定“不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件”。
原文：https://www.dhyj.gov.cn/Web/_F0_0_67A2FYY92CF0F2FC65574152B7.htm
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